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购房百科

“有房族”注意:国家“新政”发布,你的房贷、月供、利息将改变

蓝白观楼市2020-01-08

关注房地产市场的朋友都知道,在去年10月份,新购房的房贷合同已经发生了变化。

以前我们买房,参考的是基准利率,也就是最近几年一直没有变化的4.9%,银行在此基础上,会进行上浮、持平或下折的操作,从最近两年的情况来看,不少城市买房利率普遍要上浮20%以上。

而从去年10月份实行的房贷合同,把基准利率换成了5年期LPR,就这么简单。

什么是5年期LPR?这是每个月20号央行都会发布的一个报价,可以理解为原来的基准利率,最新的报价是12月20号的4.8%,按照规定,首套房利率不应该低于4.8%,二套房要加到60个基点以上。

从目前各个城市的情况来看,首套房利率依然高企,2019年11月,全国首套房贷款平均利率为5.53%,环比上涨了1BP, 为5年期加68个基点;二套房贷款平均利率为5.85%,环比上涨1BP,为LPR加100个基点。

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但是,假如你是去年10月份以前买房的,现在依然执行的是以前参考基准利率浮动的房贷合同。

这就是我们今天要说的重点。

正在“还房贷”的有房族注意:国家“新政”发布,你的房贷、月供、利息都要变了!

近日央行发布公告:从2020年3月1日开始,去年10月之前的存量商贷,要陆续转换成参考LPR的合同,今年8月份,这些存量房贷要全部转换成LPR。

下面来说说央行“新规定”是如何影响有房族的。

1,房贷、月供、利息的计算方式会改变。

举个例子,你2018年买的房子,参考基准利率上浮1.1倍,也就是10%,实际执行的是5.39%。

换成LPR的计算方式后,参考12月4.8%的报价,要在4.8%基础上加0.59%,维持5.39%的利率水平不变。。

切换后,这个加点0.59%就永远固定了,变的只是5年期LPR。

如果5年期LPR报价降了,你的房贷也会跟着降,如果报价涨了,你的房贷、月供、利息也会跟着涨,但这个加点的幅度是不会再变了。

2,加点可以为负值。

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有人会问,以前我的商贷利率很低,比如在2010年、2015年买房的人,不少人都享受了9折乃至75折的利率折扣,如果切换成LPR合同,不能低于5年期LPR,还要加点,岂不是吃亏了?

这一点请放心,央行公告中明确指出:存量房贷切换LPR合同,加点可以为负值。

比如你十年前买的一套房,房贷利率参考基准打了7折,目前房贷利率仅为3.43%,换锚之后,差值为4.8%-3.43%=1.37%,也就是加点-1.37%就行(相当于减点)。

3,选浮动还是选固定,只有一次机会!

央行在公告中明确:今年切换LPR合同的存量房贷,在换锚时,可以选择“浮动”或者“固定”利率,机会只有1次。

那么问题来了,选浮动还是选固定?

笔者建议,对很多房贷利率偏高的购房者来说,选“浮动”最合适,尤其是最近两年的购房者,利率普遍上浮程度较高。

原因很简单,低利率时代是大势所趋,前央行行长前不久的演讲中也提到了一句话,我们是在延缓低利率乃至负利率时代的到来。

中泰宏观近日指出,降低资金成本,货币政策只能跟着经济基本面走。11月下调逆回购利率后,银行间资金利率中枢已经明显下行,有利于LPR的下行和实体融资成本的下降。

参考国际上的经验,很多国家都已经进入到了负利率乃至低利率,长期来看,5年期LPR下降也是大势所趋,因此,选“浮动”利率,定价周期选1年,可以享受到5年期LPR下降,减轻房贷负担。

有一种情况是例外。

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比如上文第2条里我们举的例子,之前享有7折的利率下浮,现在房贷利率仅仅只有3.3%左右,而且房贷已经还了七八年,选“固定”利率也是可以的,毕竟,短期内5年期LPR是很难降到4%以下的。

很多人纠结的问题是:现在要不要去银行办理?

这一点完全不用着急,只要安心等待就行,今年3月份,会有银行相关工作人员跟你主动联系,毕竟,国家存量房贷转换的“新政”也刚出没几天,银行需要培训相关人员,准备具体文本,还有系统的调试完善,这都需要时间去准备。

需要指出的是,就算房贷、月供、利息的计算方式都变了,正在还房贷的人也不必担心,不会对房价或月供加减有什么实质影响。

从央行去年至今的几次动作来看,对房地产的态度一直很“微妙”,重点在于“稳”。

比如,2020年的第1天,央行出手降准。

1月1号当天宣布,降准的资金会在1月6日释放出来,有关负责人表示,此次是全面降准,释放长期资金约8000多亿元。

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2019年,央行已经先后3次宣布全面降准或定向降准,共计释放约2.68万亿元流动性。

第一次是2019年1月4号,第二次是在5月6日,第三次是在9月6日。相当于每隔4个月,就要降准一次,给市场市场流动性。2020年的第一天,恰恰距离上次降准近4个月。

降准无疑对房地产这样的资金密集型行业是有利的,但是,央行考虑的是春节将近,市场资金缺口较大,用于缓解资金面,而不是为了刺激楼市,更不必与存量房贷转LPR联系起来。

比如,去年10月份实行LPR后,1年期LPR连续下降,5年期LPR只降了5BP。

这是非常具有“调控艺术”的举动,大家都知道,房贷挂钩LPR,参考的是5年期LPR,而1年期LPR,是针对实体经济、制造业、小微企业的短期贷款,现在不断降低1年期LPR,5年期依然在4.8%的水平,说明央行对于房地产的态度,依然是稳字当头。

最后,笔者给各位有房族、打算置业的购房者3条建议。

1,坐等银行工作人员联系即可。

2,除非以前的房贷折扣能达到75折,否则大部分人最好选“浮动”方式,定价周期选1年就行。

3,打算买房的,盯准每月央行公布的5年期LPR报价,出现“下降”后再买房不迟。

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