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购房百科

2020年房地产政策趋势的九大判断

中国房地产总裁战略家2020-01-10

黄沙淘尽始见金。随着经济社会形势和政策环境日趋复杂,只有掌握敏锐的市场阅读力、深刻的行业洞察力、果断的战略决策力、坚定高效的执行力以及全链条资源整合与创新能力的开发企业才能生存,并实现新一阶段的跨越发展!

2010年限购、限贷政策推广实施至今已整十年。以“行政限制措施+货币政策+财税政策”全面介入调控为标志,中国房地产行业在“史上最严厉”的调控周期中蹒跚前行。

其间,特别是2015~2016年,有部分城市出于经济、财税收入压力进行了局部、小范围政策放松,但交易的快速回暖乃至“过热”招致调控政策迅速收紧、加码。

在中央定调“房住不炒”背景下,地方“因城施策”调控的裁量空间不断缩小,社会以往“短期经济数据下滑会导致调控放松”的预期一步步落空,地方城市政府和房地产企业共同经历了一段由“紧张恐慌到倍感压力,由兴奋期待到失落低沉,由麻木适应再到振作转型”的心路历程。

在此过程中,“城市市场分化加剧”“行业集中度提高”“多元化经营”“新产品和商业模式创新”成为市场百态中的四个主题词。

2019年,中国房地产行业的内外部形势深刻变化:

一方面,中国对外贸易摩擦加剧对宏观经济运行、资本市场发展、就业和居民收入构成不利影响,经济三驾马车进出口、社会固定资产投资、居民消费均面临下行压力。

另一方面,年中“不把房地产作为短期经济刺激手段”提出后,市场政策预期趋于统一。

“银根”来看,银行中长期社会贷款占比不断走低,房地产业银行贷款、信托融资政策迅速收紧,房地产业投资增速有所放缓,中小开发商融资困难显现;

“地根”来看,大城市在城市开发边界等“三线”划定后正普遍加速进入收缩式、内涵化发展阶段,《土地管理法》修订改革征地制度,推动农村集体建设用地入市,向构建城乡统一建设用地市场迈出关键一步。

年初,调控“放松”的市场预期一度高涨2019年419日政治局会议重点强调“房住不炒”“一城一策”,以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,聚焦防范、化解房地产市场风险,加速推进长效机制建设,着力维持房地产市场平稳健康发展成为中央和各地房地产市场调控政策的总思路。

年内,调控政策频度达到历史高峰。据中房智库统计,2019年以来全国各地出台房地产调控政策约595次,较2018年增长35%

十九届四中全会对中国未来发展建设的制度框架做出战略安排,以“房住不炒”为原则、“因城施策”为策略、“长短结合”为战术的房地产行业调控体系正加速形成。

本文全面回顾、剖析2019年政策思路和关键点,为2020年调控政策导向提供预期参考。

01

“银根”:稳预期、防风险、降杠杆

加强房地产融资和信贷管理

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02

“地根”:改革征地、统一市场

推动重点城市内涵式发展

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03

稳市场“三稳”当先、一城一策

差别化实施限购限贷

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市场交易方面,限购、限贷等行政管理措施,依然是抑制短期地价和房价过快上涨的主要手段。按照“稳地价、稳房价、稳预期”的基调,多个城市对限购、限贷、限商政策进行了微调。

4·19”会议后各地政策普遍收紧,市场热度较高的城市如西安、苏州分别升级了限购、限售政策;深圳等城市二套房贷款利率上浮水平也止降回升,公积金政策收紧;合肥、苏州、东莞等城市及时推出“限—竞”等土拍政策为土地市场降温;河南、福建、浙江、安徽等省份以及成都、长沙、武汉等城市相继推出实施“一城一策”方案和文件。

7·30”政治局会议后各地方政府根据城市和房地产市场特点精细化政策执行和落实,深化“一城一策”调控,确保市场平稳运行,多地信贷、土地政策收紧,强化限购等交易管理措施。但一些城市则推出放松落户政策、人才房等措施,限购政策迂回式松动。值得注意的是,具有适度放松调控意图的城市在东中西部均有分布,反映出在当前经济形势下地方的压力与急切。

04

促保障:继续深化制度改革

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05

黄沙淘尽始见金2020房地产政策展望

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