一、居住权的含义及特征

居住权是指自然人依照合同的约定，对他人所有的住宅享有占有、使用的用益物权。居住权作为用益物权跟其他物权不一样的地方在于：

1、居住权人对房子有使用权，但没有所有权；

2、居住权是为特定自然人基于生活用房而设立的物权，具有人身性；

3、居住权与房屋租赁不一样，租赁最长不超过20年，但是居住权却是一种可以长期存在的物权，具有独立性；

4、居住权的设定是一种恩惠行为，因此居住权不可转让；

5、居住权人对房屋只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，居住权人不能将房屋用于出租等营利活动。

二、居住权的设立、期限及消灭

居住权可以通过遗喔或协议设立，一般是无偿设立，需要向登记机构申请登记，只有经过登记才能设立。

居住权设立之后不可以继承和转让，仅供居住权人居住，一般不得出租，但当事人另有约定的除外。

根据《民法典》第三百七十条“居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。“设立居住权可以明确具体期限，例如20年、30年等，也可以约定直至居住权人死亡，但居住权消灭后要及时办理注销登记，注销之后居住权才算是正式消灭。

三、居住权的适用

（一）家庭成员之间

家庭成员之间设立居住权不仅限于父母子女之间、夫妻之间，也包括其他跟家庭成员之间存在关系的人员。如父母将房产过户给子女的同时为自己设立居住权，避免自己老无所居；

或父母出资为子女购房花掉一生的积蓄，可以在房子上为自己设立居住权，避免被子女“扫地出门”；

离婚时一方为困难一方设立居住权；

再婚老人去世后为老伴设立居住权，避免老伴无家可居；

或独居老人为家庭长期服务者（如保姆、远方亲戚、长期照顾自己的亲朋、邻居等）设立居住权等。

（二）以房养老

年老无保障的老人或低薪退休老人可以将唯一住所转让给暂时不需要使用的其他个人或机构在获取收益的同时继续在房屋上设立居住权，既能保证自己居有定所，也能获取一笔收益提高养老生活质量。

（三）公租房等保障性住房

在政府公租房、廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房体系中设立居住权，这样可以保证由国家享有房屋的所有权，购房者仅以较低的价格取得房屋的居住权，更加符合住房保障制度住有所居的初衷。

四、结语

居住权的适用不仅限于以上几种，还可以适用于商业投资、农村宅基地等方面。但也并不是说居住权的设立带来的都是好处，也会产生一些其他问题，比如设立了居住权的房子该如何执行，二手房之前如何查询房屋是否设立了居住权等。但整体来说居住权的设立是符合我国现有国情民意的，其他法律适用过程中的问题需要我们逐步发现并改进。